Жақында Мәжіліс депутаты Ислам Сұңқар премьер-министр Олжас Бектеновтің атына жолдаған депутаттық сауалында "Отбасы банктің" несие беру шарттарын сынға алған болатын. Ол банк халықтың өзінің ақшасының үстіне пайыз қосып беретінін айтып, "бұл қаншалық дұрыс?" деп таңданды. Осыған байланысты Massaget.kz тілшісі бүгінде танымал банктің бұл тәсілінің халық үшін тиімділігін анықтау мақсатында жылжымайтын мүлік бойынша сарапшы Қайрат Қожановқа жүгінді.
Маман ең алдымен ипотека бойынша қызмет көрсететін екінші дәрежелі банктердің жүйесі туралы айтты.
"Қазақстанда ипотеканың түрі көп. Қазақстандықтарға ипотека бойынша ондаған банк қызмет көрсетеді. Соның ішінде, 90 пайыз банк сіздің алған қарызыңызға ғана пайыз жүргізеді. Мысалы, сіз 20 миллион теңгеге үй алдыңыз, оның 10 миллионы қолыңызда бар. Яғни, толық соманың 50 пайызын ғана қарызға алып жатырсыз. Банк сіздің нақты алған қарызыңызға 15-17 пайыз үстемақы жүргізеді. Бұл түсінікті, яғни борышкер "қанша қарыз қалды? Негізгі борышы азайып жатыр ма?" деген сұрақтарға жауап бере алады, яғни өзі есептеу үшін қарапайым формула пайда болады. Алайда елімізде мемлекеттің үлесі бар тағы бір банк бар, оның ішінде жүйе басқаша жүреді", - деді ол.
Осы тұста Қайрат Қожанов Мемлекет басшысының тапсырмасымен іске қосылған, бүгінде халық аузынан түспей жүрген "Отау", "Наурыз" секілді ипотекалық бағдарламаларға тоқталды. Оның сөзінше, бағдарлама бойынша банк ұсынатын үстемақы 9 пайыз деп аталғанымен, із жүзінше әлдеқайда жоғары.
"Бағдарлама арқылы 20 пайыз алғашқы жарна құйып, 80 пайызын банктен алуға мүмкіндік пайда болады. Жылдық үстемақысы 9 пайыз, көпбалалы немесе мүгедек балалары бар отбасыларға 7 пайыз. Осы 9 пайыз қалай жүреді? Сіз 20 миллион теңге тұратын үй алдыңыз, оның алғашқы жарнасы 4 миллион теңгені банк шотына салдыңыз, банкке 16 миллион теңге қарызсыз. Алайда, банк сізге 16 миллион емес, 20 миллионнан 9 пайыз жүргізеді. Көрдіңіз бе? Неге? Сіз сатып алып отырған үйіңіз үшін 4 миллион теңге салып отырсыз, 16 миллион ғана қарыз алдыңыз. Бірақ пайыз 20 миллион теңгеден жүреді. Енді сұрақ, бұл пайыз қашанға дейін және қалай жүргізіледі? Сіз 20 пайыз құясыз, ипотекаға үйіңізді аласыз, ипотека төлейсіз, ипотека төлеу арқылы алғашқы 20 пайызды 25,30,40 пайызға дейін көтересіз. Төлеген ақшаңыздан қашан толық соманың 50 пайызы жиналады, банк шарты бойынша, сол кезде ғана сіз жалпы алынған қарыздан ғана пайыз төлейсіз", - деді ол.
Сарапшы бұл сөзін нақты мысал арқылы түсіндіруге тырысты.
"Бір мысал келтірейін, "Наурыз" ипотекасы бойынша 30 миллион теңгенің үйін алдыңыз, алғашқы жарнаға 6 миллион теңге салдыңыз, 24 миллион теңге қарыз алдыңыз, алайда сізге 30 миллион теңгеден пайыз жүреді. Алғашқы 8 жыл бойы сіз 9 пайыздан төлейсіз. 30 миллионның 20 пайыз алғашқы жарнасын банк шотыңызға құйдыңыз және 8 жыл бойы негізгі борышыңызды төлеп жатырсыз, толық соманың 50 пайызына жеткеннен кейін де 9 пайыз алынса, жылдық үстемақы 18 пайызға жуық деген сөз. Егер 30 миллионға пәтер алып, оның 20 пайыз алғашқы жарнасын салатын болсаңыз, айлық төлем алғашқы 8 жылға 303 мың теңгенің көлемінде шықса, оның 225 мың теңгесі пайыз болады, бұл жалпы 30 миллионнан жүретін пайыз. Сіз оны ай сайын, 8 жыл бойы төлейсіз. Бұл дегеніміз сіз жай ғана банктің комиссиясын төлейсіз, жыл сайын 2 миллион 700 мың теңге артық төлем жасайсыз деген сөз. Одан кейін ғана сіз 50 пайызға толасыз, толған кезде қалған 11 жыл банк сіздің нақты алған қарызыңызға пайыз жүргізеді. Бұл кішкене әділетсіз. Көптеген халық мұны білмейді, олар ай сайын төлеп отырған төлемі арқылы "негізгі борышын өтеп жатырмын" деп ойлайды. Мемлекет басшысы ұсынған әлеуметтік жобасына неліктен көп пайыз алынады?", - деп сұрақ қойды сарапшы.
Жылжымайтын мүлік бойынша сарапшы бұл қазіргі нарықтағы пайызбен салыстырғанда қатты жоғары емесін ұмытпағанын айтты. Дегенмен бұл әлеуметтік жоба болғандықтан, мемлекет тарапынан бөлінетін көмекқаржы бар болғандықтан, "неліктен шыныменде 9 пайыз қылмысқа?" деп қынжылды.
"Бұл жерде банк онсыз да тек бірінші нарықтан алу керек деп шарт қойып отыр, халыққа үйді екінші нарықтан қарастыру деген таңдау берілмейді. Сондай-ақ, үйді кез келген бірінші нарықтағы ұсыныстан емес, банкпен келісімі бар құрылыс компаниясынан ғана ала аласыз. Қарапайым сөзбен айтқанда, бұл серіктестік ипотека. Сондықтан, бұл жерде банк бәрібір де ұтып тұр. Уайымдататын тағы бір мәселе, келер жылы үй табылмай қалуы мүмкін бе? Өйткені бірінші нарыққа сұраныс қазір айтарлықтай артты, құрылыс компаниялары дәл осы сәтті пайдаланып, пәтердің бағасын асқақтатып жіберді деп айтуға болады. Мұны бақылау мүмкін емес", - деді ол.
Қайрат Қожанов мұның өз салдары болуы мүмкін екенін алға тартты.
Біріншіден, халық өз қалауындағы пәтерді таба алмауы мүмкін.
Екіншіден, құрылыс компаниялары белгілі бір қабаттағы, ауданы үлкен, ыңғайлы жоспарланған пәтерді жасырып қоюы мүмкін.
"Сатып алушы тек Baspana market-тегі үйлерді ғана брондай алады. Ал пәтерді көпке ұсыну/ұсынбауды құрылыс компанияның құзыретінде. Мұндай кезде көзбояушылық пен жемқорлыққа жол беріліп кетуі мүмкін", - деп ескертті ол.
Сонымен қатар, сарапшы мәжіліс депутаты Дәулет Мұқаевтың банк қосатын үстемақы пайызы қарыздан емес, толық сомадан есептеу тәсілі "борышкер міндетін орындай алмаған жағдайда банктің сазға отырып қалмауына көмектеседі" деген пікіріне келіспейтінін жеткізді.
"Мәжіліс депутаты Ислам Сұңқар мәселені дұрыс көтерді, оны жеткізе алды. Бірақ банк тарапы халыққа түсінікті тілде жауабын бермеді, түсіндірмеді. Ал Дәулет Мұқаевтың бұл тәсілге қатысты білдірген пікіріне мүлде келіспеймін. Бұл ақылға қонбайтын нәрсе, себебі банк қандай тәсілді қолданса да, сіздің алғашқы жарнаңызды алып отыр. Мысалы, 25 миллион теңгенің 5 миллионын алды, банк шотында онсыз да кепілде сіздің ақшаңыз бар, оған қоса сіздің үйіңіз кепілде тұрады. Сіз борышыңызды өтемесеңіз, банк сіздің үйіңізді тартып алып, сатып жібере алады, 6 миллион теңгеңізді қайтармай, сізбен есептесе алады. Сондықтан банктің ұтылуы мүмкін емес. Банк алғашқы жарна алмаған жағдайда ғана, қатер болуы мүмкін, ал бізде алғашқы жарна бар. Ипотека алған адамның ай сайынғы төлемі банкке кепілдік болып есептелінеді", - деді ол.
Қайрат Қожанов бұл тәсіл қарапайым халыққа қарағанда банкке әлдеқайда тиімді екенін айтады.
"Бұл тәсіл Отбасы банкке өте тиімді. Мысалы, 30 миллион теңгенің үйіне сіз 20 пайыз алғашқы жарна саласыз. Кейін байқау болады, Отбасы банк сіздің 6 миллионды бірден басында салып қойғаныңызды қалайды, ақшаны кім ұзақ салады, сол адамдардың бағдарламаға өту ықтималдылығы жоғары. Біріншіден, Отбасы банк халықтың шотындағы қаражатқа жылдық 2 пайыз ғана сыйақы береді. Ойлап қарасақ, банктің сыйақысының пайызы өте төмен. Екіншіден, ақшаны шотқа салғаныңызға 3 жыл толмай, оны шешіп алатын болсаңыз, мемлекеттік сыйақыны банк алып қалады, Үшіншіден, ақшаны салып, бір жыл күтсеңіз ғана, "Наурыз" ипотекасынан өту мүмкіндігіңіз жоғарылайды. Алайда банк бұл сома 50 пайызға жеткенше сізден жалпы сомаңыздан пайыз жүргізе береді. Сіздің 20 пайызыңыз депозит боп тұрады да, Отбасы банк сізге 100 пайыз қарыз береді. Сіздің 20 пайызыңыз тұра береді, сіз оны 50 пайызға дейін толтырасыз, ол толамын дегенше, банктің 2 пайыз сыйақысы түсіп отырады, ал сізге 9 пайызбен 100 пайыз қарыз береді. Сіз пайыз төлеп отырғанда, банкке үлкен пайда түседі. Егер банк бұл тәсілден бас тартса, банктің шынайы пайызы көрінетін еді", - деді сарапшы.
Маман тіпті кейбір құрылыс компаниялары Отбасы банктің шартына көнетінін айтты.
"Құрылыс компаниялары әртүрлі шарт қояды. Мысалы, үйдің қазаншұңқыры енді басталғанда, тұрғын үйден пәтер брондау үшін толық соманың 20 пайызын құясыз. Егер сіз ипотекаға екінші дәрежелі банк арқылы алатын болсаңыз, компания 20 пайыз алғашқы жарнаны алғанын растайтын қағаз береді, банк осы құжатты алғашқы жарна ретінде есептеп, сізге қалған 80 пайызын несие қылып бере береді.
Алайда Отбасы банктің шарты кішкене қиындау. Сіз құрылыс компаниясына 30 пайыз құйдым десеңіз де, банк оны мойындамайды. Отбасы банктің жүйесі бойынша, сіздің алғашқы жарнаңыз олардың депозитінде тұруы шарт. Сондықтан құрылыс компаниялары көбінесе банктің шартына көнеді, яғни сіздің құйған алғашқы жарнаңыздың белгілі бір сомасын алады да, қалғанын банктің шотына аударып береді. Бірақ қаражат Отбасы банкке аударылғаннан кейін де үй ала алмауыңыз мүмкін. Өйткені бұл жерде БК деген шарт бар, ақша депозитте шамамен 6 айдай жатуы қажет. Ал құрылыс компаниясы мұнша уақыт күтпейді, сонымен ортада қарапайым халық ұтылады", - деп түсіндірді ол.
Сарапшының айтуынша, ипотекалық бағдарламаны іске қосатын кезде халыққа тиімді болатын жолды таңдау керек.
"Менің ойымша, мемлекеттік әлеуметтік жобаға, экономикалық тұрғыдан емес әлеуметтік көзқараспен қараған дұрыс. Қазір халықтың "9 пайыз" деп сеніп отырғаны, шын мәнінде 18 пайыз болып тұр немесе халыққа қағаз жүзінде 9 пайыз көрсетілетінін, ал шындығына келгенде, аталған сомадан көп екенін ашық айту керек деп ойлаймын. "18 пайыз жүреді, алсаңыз, алыңыз" деу қажет. Қарапайым халықтың бәрі қаржылай, заңды тұрғыдан сауатты емес, сондықтан оларға қарапайым тілмен түсіндіру қажет", - деді ол.
Маман белгілі бір ипотекалық бағдарлама ашылатын кезде халықтың арасынан шыққан сарапшылардың да пікірін тыңдаған жөн деп санайды. Өйткені, оның сөзінше, билік басында отырған адамдардың сөздік қоры мүлде басқаша, мұны қарапайым халыққа түсіну қиынға соғады.
"Қарапайым халық көп дүниені түсіне бермейді, біреуі техникалық маман, біреуі қызмет көрсету саласында, біреуі құрылыс саласында жұмыс істейді. Олардың әрқайсысы пайызды, ипотеканың шарттарын толық білуге міндетті емес. Өйткені әр адам өз саласының маманы болса, жеткілікті. Шетелде қалай? Қарапайым халыққа түсінікті тілде жеткізеді. БК, шарт, депозитке 3 жыл толу деген секілді дүниенің бәрі халыққа ауыр тиеді. Сондай-ақ, құрылыс компаниясының құжатының дұрыстығы, мысалы Алматыда "Графф" деген тұрғын үй кешені бұзылды, өйткені ол жердің көпқабатты үй салуға рұқсаты жоқ болып шықты. Алайда ол кешеннен пәтер алуға қаншама адам қаражатын салып қойған. Олар енді опық жеп отыр. Не үшін халық осындай дүниемен айналысу керек? Сонда біздің ішкі істер органы, салық комитеті, Алматы қаласының әкімдігі қандай қызмет атқарып отыр? Олар осындай дүниені тексеруі үшін біз оларға салық төлеп отырмыз. Дәл сол секілді банктің да тілі қарапайым болғаны дұрыс. Өзі 20 миллион ғана халықпыз, оның жұмыс күші бар, содан шыққан 7-8 миллион ғана отбасыға үкімет мынандай жер мен қазба байлықты иемденіп отырғанда, ипотекаға 1 пайызбен берсе де, жарасар еді", - деп қорытындылады Қайрат Қожанов.
Өзекті жаңалықтарды өз уақытында оқу үшін Facebook парақшамызға жазылыңыз!