Осы күні мемлекет халықтың мазасын кетіргенколлекторлардың және жеке сот орындаушыларының қызметін біршама реттеді. Оларға өзге нөмірлерден телефон соғуға, борышкердің туысқандары мен таныстарын мазалауға, демалыс және мереке күндері кездесуге шақыруға тыйым салынған. Алайда дәл осындай тәртіппен риэлторлардың мінез-құлық, жүріс-тұрысы реттелмей тұр.
Қазақстанда бір ғана қызметі үшін бірнеше миллион теңге ақы алатын мамандық иелері –риэлторлар. Бұл кәсіп өкілдері үй сатушыдан да, сатып алушыдан да ақы алады. Сәйкесінше құзырлы органдарға риэлторлар ісіне қатысты көп шағым түседі. Еліміздегі сарапшылар осыған дейін де олардың қызметін реттейтін жеке заң қабылдауды ұсынған. Өйткені, олар баспана бағасын қымбаттатуға үлес қосуда. Ол қалай жүзеге асады?
Жылжымайтын мүлкін сатқысы келетін адамдар «Этажи», «Крыша», OLX, «Маркет» және басқа сайттарда хабарландыру орналастырады. Риэлторлар осы сайттарды жағалайды. Яғни, сайттарда онсыз да тегін орналастырылған хабарландыруларды сатып алушыларға ақыға сатып, делдалдық қызмет көрсетеді. Қазір риэлторлар қызметі заңнамада толыққанды реттелмеген. Олар Азаматтық және Кәсіпкерлік кодексті басшылыққа алады. Салдарынан еліміздің әр өңірінде риэлторлық қызметтер құны, тарифі әртүрлі болып келеді. Бірқатар қалада риэлторлар сатушыдан да, сатып алушыдан да ақы алады. Сонымен бірге риэлторлар жылжымайтын мүлікті қайта рәсімдеуде көмек көрсетпейді. Көп жағдайдайда үй сатыла салысымен, ақысын алып, тайып тұрады. Баспананы көрсеткеннен басқа ештеңе істемейді.
Бұл істі шешуде бірнеше тармақтарға еске алған жөн:
• біріншіден, «Риэлторлық қызмет туралы» жеке заң қабылдауды ұсынды. Мысалы, Өзбекстанда, Ресейде осындай бөлек заңдар бар;
• екіншіден, нотариус, ЖСО-лар секілді риэлторлар қызметінің де бірыңғай тарифін не шекті межесін бекіту қажет. Бұл ретте оларды тек бір тараптан ақы алуға міндеттеген жөн;
• үшіншіден, барлық жылжымайтын мүлік агенттігіне, риэлторларға жаппай тексеріс жүргізіп, тіркеуге алу керек;
• төртіншіден, сала мамандарының қатарын «қара риэлторлардан», біліксіз, тентек, жалақор адамдардан тазартқан маңызды;
• бесіншіден, риэлторларды лицензиялаған абзал. Тиісінше, егер заң бұзса, қылмысқа барса, лицензиясынан айырылады.
Осыған дейін бұл мәселеге орай тұрғын үй саласына жауап беретін мемлекеттік орган – Индустрия және инфрақұрылымдық даму министрлігі түсініктеме берген болатын:
«Бүгінде риэлторлық қызметтер нарығы заң жүзінде реттелмейді. Бұл қызметтер өзін-өзі реттейтін салаға жатады. Риэлторлық қызметтер секторында қатысушылар арасындағы қарым-қатынастар өзара бекіткен келісім аясында реттеледі. Демек, Азаматтық кодекске сай, азаматтық-құқықтық жауапкершілікке соқтырады. Әйткенмен, бұл мәселе бойынша құзырлы мемлекеттік орган – Сауда және интеграция министрлігіне жүгінген жөн».
Алайда осы пікірден кейін Сауда және интеграция министрі Бақыт Сұлтанов риэлторлар қызметін реттеу өз министрлігінің құзырына кірмейтінін мәлім еткен екен:
«Риэлторлық қызметтер мемлекет тарапынан мүлдем реттелмейді деуге болмайды. Рас, оларға арналған жеке заң жоқ, олардың қызметі басқа заң мен заңнамалық актілерде қамтылған: Кәсіпкерлік, Азаматтық, Салық кодекстері, «Жеке кәсіпкерлік туралы», «Жылжымайтын мүлікке құқықтарды мемлекеттік тіркеу туралы», «Жарнама туралы» заңдары риэлторлық қызметті белгілі бір шамада реттейді. Яғни, заңдар бар. Заңнамада жазылмаған жалғыз нәрсе – риэлторлар алатын комиссия мөлшері. Бірақ комиссия сомасын уағдаласушылар өзара келісіп, белгілей алады».
Мамандардың мәліметінше, риэлторлар қымбат пәтерлер мен коттедждерді өткізсе, сату құнының 1-2%-ы көлемінде комиссия алады. Сала мамандарының форумында алматылық риэлтор Медеу ауданындағы элиталы 1 пәтерді сатудан 4 миллион теңгеден астам пайда тапқанына мақтанады. Арзанқол пәтерлер мен үйлер үшін риэлторлар орта есеппен 400 мың теңге сұрауы мүмкін.
Ал аренда саласында тариф тұрғын үйдің мәртебесіне байланысты: бюджеттік баспаналар үшін риэлтордың қызметі – жалдау ақысының шамамен 20%-ын құрайды. Сән-салтанатты тұрғын үйлерде бұл делдалдың комиссиясы ай сайынғы жалдау құнының 30–100%-ына дейін жетуі мүмкін. Еске сала кетейік, Нұр-Сұлтан мен Алматыда риэлтор қызметінің ақысын екі жақ та төлейді.
Делдалға жүгінбей-ақ, өз бетінше үй іздейтіндер бар. Дегенмен ол үшін адамның қолы бос, уақыты көп, әрі астында көлігі болуы керек. Оның үстіне сатып алушы өзге өңірден келсе, бөтен қаладағы жағдайдан хабарсыз болуы мүмкін, сол себепті жергілікті жылжымайтын мүлік маманының ақылына жүгінуге мәжбүр. Салдарынан кикілжің туады, онсыз да шарықтаған баспана бағасы тіпті көтеріледі.
Мысалы, Өзбекстанда арнайы заңға сәйкес, осы делдалдар қызметі лицензияланады. Бұл қызметпен айналысу үшін маман «риэлтордың біліктілік сертификатына» ие болуы шарт. Бұған қоса, әр риэлтор азаматтық жауапкершілігін сақтандырып, полис алуға міндетті. Нәтижесінде, егер ол тараптардың біріне материалдық шығын келтірсе, лицензиясынан айырылады, ал залалын сақтандыру компаниясы өтейді.
2021 жылдың күз мезгіліндегі тәжірибиеге сүйенетін болсақ, онсыз да елімізде баспана бағасы қымбаттап жатқанда, қалаларда пәтер жалдау ақысы да күрт шарықтап кетті. Студенттер дәстүрлі форматта оқиды дегеннен, соңғы бір ай ішінде олар қалаға ағыла бастаған. Әсіресе, Алматыда жалға берілетін пәтер құны 2-3 есе өсіп, жұртты сарсаңға салды. Жатақханаларда орын тапшы, ал жастар мен ата-аналар қымбат пәтерді жалдауға қалталары көтермейтінін айтып отыр. Бұл қымбатшылықтың қолдан жасалғаны айдан анық.
Қазір бұл мәселе ушығып тұр. Әлеуметтік желіде жастар жаппай наразылық білдіріп жатыр. Бірақ олардың пікірін орынсыз дей алмаймыз. Әрине, жаңа оқу жылы таяғанда студенттердің қалаға ағыларын біліп, пәтер жалдау құны қымбаттайтын әдет бұрыннан бар еді. Әйткенмен, бұл жолғы қымбатшылықтың жөні бөлек. Ел бойынша студенттердің ең көп тұрақтаған қаласы Алматыдағы бағаларды қарап, еріксіз жаға ұстайсыз. Пәтерді жалға беру жайлы жарнамаларды шолып отырып, осыны ұқтым. 2-3 жыл бұрын Алматыдан бір бөлмелі пәтерді 80-90 мың теңгеге жалдауға болатын. Табу аса қиындық тудырмайтын. Ал қазір құрығанда баға 150 мыңнан басталып, екі бөлмелі пәтерлер 200-300 мыңға дейін өсе береді. 20-30 мың теңге шәкіртақы алатын студенттер үшін мұның ауыр екені айтпаса да белгілі. Тағы бір мәселе – жалдамалы пәтер бағасы үй жағдайымен мүлдем сәйкес келмейді. Қазір Алматының шеткі аудандарының өзінде жағдайы нашар 1 бөлмелі пәтер үшін айына 130 мың сұрап тұр. Оның үстіне, көп пәтер иелері «студент» десе ат тонын ала қашатын байырғы әдет тағы бар. Ал Бостандық, Медеу және Алмалы секілді аудандардағы бағалар олардан әлдеқайда қымбат. Пәтер иелері мен риэлторлар мұның сұраныстан қалыптасқан жағдай екенін айтып ақталғандай болады. Бәрінің сылтауы – баяғы бір пандемия.
Осы күні кез келген саладағы қымбатшылықты «пандемия, карантин» тәрізді сөздермен ұштастырып, ақтап алуға тырысатын әдет қалыптасып кеткен сияқты. Былтырғы оқу жылында студенттер онлайн оқыды, соған сай қаладағы пәтерлерге сұраныс та аздау болды. Енді жастар қалаға оралады дегеннен пәтер иелерінің араны ашылып кеткені сөзсіз. Шыны керек, елдегі пандемия ешкімге оңай тимеді. Ал арман қуып, үлкен қалаға келген жастарға тіпті қиын. Мұндай жағдайда тек адамгершілік секілді құндылықтар мәселені шешетіндей көрінеді. Пәтер иелері өзге бизнес өкілдері сияқты мемлекетке салық төлемейтінін білеміз. Алайда «неге сонша баға шарықтап кетті» десек, жағдайдың қолдан жасалғанын аңғару оңай. Жоғарыда айтқандай, баға мен сапа бір-біріне пропорционал емес.
Сарапшылар үй иелерінің жалға беру құнын жыл сайын тамыз бен қыркүйек айында көтеріп отыратынын айтады. Оның үстіне, студенттердің көптігі де бағаға әсер етеді екен. Бір анығы, 1 шаршы метрдің құны осы кезде 30 пайызға дейін өскен. Осы тұста мәселеге қатысты жылжымайтын мүлік саласының маманы Нұрсұлтан Сафарғалиевтің пікірін білдірген екен:
«Барлығы маусымдық сұранысқа байланысты. Студенттер қалаға келгеннен кейін үлкен мегаполисте сұраныс сөзсіз өседі. Тек студенттер емес, жұмыс істеуге келетін азаматтар бар. Құрылыс заттарының қымбаттағанын алға тартып, пәтер иелері бағаны көтереді. Ал риэлторлықпен айналысатын компаниялар бағаны белгілемейді. Бағаны белгілейтін – үйдің иесі. Олар риэлторлардың ығына көнбейді. Айналып келгенде пәтер жалдаудың қымбаттауы баспана бағасының шарықтауымен байланысты».
Бұған жатақханалардағы орын тапшылығы мәселесі де әсер еткендей. Еліміздегі жатақханалардағы орын санының қысқаруы осылай екінші проблеманың шетін шығарды. Бірінші кезекте жатақханаға 1-курс студенттері орналастырылады. Одан кейін университет қабырғасында белсенділігімен көзге түскендерге орын тиеді. Сосын қалғандарының үлгергені алып, үлгермегені қалады. Студент үйіне кіргізілмейтін тәлімгерлер пәтер жалдап тұруға мәжбүр болатыны сөзсіз. 2019 жылы Үкіметте Білім беру мен ғылымды дамытудың 2025 жылға дейінгі мемлекеттік бағдарламасын бекіту жайы сөз болған еді. Сонда жатақханаларды орындармен қамтамасыз ету үшін 2022 жылдың соңына қарай 75 мың орын пайдалануға берілетіні айтылған. Сол жылы 8 мың орын ашылған екен. Әйтсе де, былтыр пандемия болып, студенттер онлайн оқыған кезеңде жатақхана мәселесі әңгімеге арқау болмай қалды. Студенттер санының көбейіп жатқанын ескерсек, бұл мәселе кезек күттірмеуі қажет. Қазір елдегі студенттерге жатақханадан қанша орын жетіспейтіні жайлы нақты дерек жоқ. Бірақ осы ағынмен жүріп, жағдай әр жыл сайын қайталана берсе, бір мәселенің айналасында шарқ ұрып жүре беретінге ұқсаймыз.
Бүгінде студенттердің бұл жағдайға көндігіп, бірігіп пәтер жалдаудан басқа амалы жоқ. Шарықтаған баға алдағы бір-екі айда түсе қоймайтыны анық. Осылай үміт арқалап, қалаға аттанған студенттерге оқудан бұрын, баспана қайғы болып тұр.
Бәрін нарықтың реттеуіне жіберген дамыған, көп алға озған елдерге жалтаңдай бермей, кейде іргедегі елдің ілкімді, ізгі үлгісін өзімізге қабылдаған да дұрыс-ау. Риэлторларға да ынсап-қанағатқа мойынсұнып, тарифін түсіргені маңызды. Сонда лицензиялау қаупі төнбейді, өзін-өзі реттеу аясында қалады.